BT体育2005年合肥第一季度房产动态报告（DOC 8）2005年合肥第一季度房产动态报告（DOC 8） 2005 . 国土资源部4月25日发布《2005年第一季度城市地价动态监测报告》显示，今年一季度全国主要城市 地价总体水平为每平方米1212元，与去年第四季度末相比增长1.21％，与去年同期相比增幅下降0.18个百分点。根据《报告》提供的数据，今年一季度商业、居住、工业地价水平分别为每平方米2006元BT体育、1184元和482元，与2004年第四季度末相比均有增长，与去年同期相比增幅有所下降。 为加强对房地产市场调控，稳定住房价格，国务院有关部门开始出台土地、金融、...
（DOC 8） 2005 . 国土资源部4月25日发布《2005年第一季度城市地价动态监测报告》显示，今年一季度全国主要城市 地价总体水平为每平方米1212元，与去年第四季度末相比增长1.21％，与去年同期相比增幅下降0.18个百分点。根据《报告》提供的数据，今年一季度商业、居住、工业地价水平分别为每平方米2006元、1184元和482元，与2004年第四季度末相比均有增长，与去年同期相比增幅有所下降。 为加强对房地产市场调控，稳定住房价格，国务院有关部门开始出台土地、金融、财税等一系列政策措施，国家宏观调控政策将在稳定地价方面发挥有效的作用。总体来看，随着土地市场整顿措施到位，土地供 应和结构调整以及土地市场信息的进一步公开，预计本年度城市地价水平不会出现大幅度上涨态势。 .2005 合肥市月度经济运行报告显示，一季度，该市实现GDP132.5亿元，同比增长14.5%，经济总体保持平稳增长，三次产业增幅均在两位数以上。 一季度，该市固定资产投资保持平稳增长，城镇以上固定资产投资完成60.65亿元，同比增长19.7%，从投资项目来看，基建、技改、其他投资持平，房地产投资强势增长。从投资主体看。非国有投资高增长；国 有单位投资25.17亿元，同比下降17%，而非国有投资额，达到35.47亿元，同比增长78.5%，占城镇以上固定资产投资的比重为58.5%，成为推动投资持续增长的主要力量。一季度利用外资2.39亿元，同比大增4.6倍。 一季度，该市城镇居民人均可支配收入2705元。增长6.7%，人均消费性支出1999元，增长9.1%；农民人均现金收入877元，增长15%。到三月末，合肥市城乡居民储蓄存款余额达到481.28亿元，比年初增长12.2%，由于居民生活水平的提高BT体育，消费领域拓宽，消费档次不断提升，住房销售红火，轿车悄悄进入寻常百 姓家。一季度我市住宅销售面积为78.47万平方米，同比增长一倍多，住宅销售额达到20.49亿元，同比增长2倍多。 . 今年一季度，合肥市商品房均价达2992.52元/平方米，直逼3000元大关，较去年末每平方米上涨约201元。去年12月份，合肥市商品房均价为2791.38元/平方米。根据主管部门对合肥市城区新房发证情况统计， 今年1月份商品房均价涨至2884元/平方米，2月份约2940元/平方米，至3月份合肥市商品房均价达到2992.52元/平方米。今年3月份，省城预售
备案建筑面积47.13万平方米，成交总金额15.49亿元，其中住宅37.73万平方米，成交额11.29亿元；非住宅9.04万平方米，成交额4.2亿元，平均单价4644.55元/平方米。 可以看出BT体育，房地产投资仍在保持增长，相对于去年全年27％的惊人涨幅，今年前三月省城房价上涨趋势 明显放缓。宏观调控作用的发挥越来越明显。 . (一) 1. 蜀山区 广利花园南区 多层 3.12对外公开放号绿城?桂花园 多层、景观小高层 3.19推出景观保留房 新华学府春天 多层、小高层、高层、别墅 3.26日盛大开盘 御景山庄 别墅 3.30盛大开盘 金色池塘 花园洋房 4.9花园洋房对外预约 颐和花园?谰苑 小高层 4.16公开发售 百协?大溪地 5.7开盘 第一季度中蜀山区的房地产市场颇为活跃，三月底的多个楼盘推出后期或余房，其中还有像百协?大溪 地这样的新盘高调入市。其中百协?大溪地给区域带来的冲击最大，其首批推出的多层产品的面积适中，也 是作为新盘开拓市场、聚累人气之需。同时黄山花园、维也纳森林花园(尾盘)也正在接受预约和即将销售，由于其区域适宜人居，整个区域楼盘的档次较高，整个区域均价已经接近3500元。同时还有高新区的高档景观和别墅楼盘，3.30开盘的御景山庄，加上尾盘销售的徽商都市庭院、和庄、蜀山名筑。五一房展会上首次高 调露相的华润置地在合肥的第一个项目——“澜溪镇”，位于合肥市东南部蜀山脚下，总占地面积约15万平 方米，建筑面积约20万平方米。项目秉承独特的法式风情，产品类型以户户带花园的花园洋房和景观电梯公 寓为主。随着百协?大溪地和华润?澜溪镇两个大盘的面世，加上原有的绿城?桂花园以及绿城?百合公寓、 安高?城市新天地的逐步亮相，整个西区肯定会再次成为合肥楼市关注的重点。 2.包河区 一环?亲家 商务公寓、写字楼 2.25北楼破土动工 新都会?环球广场 商铺 3.20盛大开盘 滨水华城 小高层 3.24对外发售 包河区一季度的新开楼盘数量不多，多为正在销售楼盘的后续销售。万振逍遥苑的三期高层、世纪阳光推 出的“苑”等，新开的滨水华城也仅为一栋高层，春晖田逸苑、徽商望湖苑的规模都不大，新推户型面 积偏大多在110－140?，均价在3500元/?，其中高档住宅集中在马鞍山路两侧、太湖路和一环路沿线。随 着新鸿意集团的“国贸公寓”项目和元一集团的“柏庄”项目、金大地公司投资的“金地?国际城”等项目 的入市，整个区域的楼盘供应将逐步加大，市场将更加活跃，销售压力也会随之增加，竞争也将趋于白热化。 3.瑶海区 柏景轩 多层、小高层 3.5对外公开选房 龙岗静安新城 一期B组团多层 3.5盛大开盘 东苑雅居 多层 3.12盛大开盘 东湖山庄 多层 3.24盛大开盘 中翔?盛景名苑 小高层、高层 4.3接待中心启动 康城水云间 一期B组团多层 4.6预约，4.23开盘 中环国际广场 商务公寓、写字楼 4.6盛大开盘 城市驿站 精装改造小公寓 4.16闪亮登场 晨阳世纪城 多层 4.16盛大开盘 光大国际广场 改造公寓写字楼 4.21盛大开工 月亮湾?亲水家园 一期B组团多层 4.23正式对外预约认购 江晨园 小高层 4.26公开认购 海洲?景色家园 多层 4.28产品发布会 豪世优庭 小高层 4.28开盘 合肥东区的房产紧随政府“东进”发展的号召，发展势头越来越迅猛。瑶海区在原有已成熟的新站区格局 下，开始向多层次、复合发展。 A.北二环的凭借瑶海与生态两大公园的环境优势，东湖山庄、康城水云间、西湖花园等一批楼盘发展迅猛. B.同时和平广场区域良好的位置、交通、环境、优势迅速成为区域最有活力的地区之一，吸引了宝业?城市 绿苑、中翔?盛景名都等的开发，还有像金月湾、君柳河畔等新项目的跟进。 C.龙岗的区域发展也被许多人看好。华顺?九狮水案、龙岗?静安新城、海洲?景色家园、月亮湾?亲水家园一批高质量的中档楼盘承燎原之势，与市区的交通的便捷和较低的价格吸引了区域内的众多人群。 D.在物业形态中，产品逐步的多元化、差异化，多层的主体地位虽未动摇，但小高层、高层产品比例不断提 高，也给多层带来了一定的冲击。区域内人群对小高层、高层产品的接受程度也逐渐增加。宝业即将推出的 小高层、中翔景观高层等，都为区域整体楼盘档次的提升起到推动作用。 E.瑶海区和龙岗开发区的价格形成了一定的梯度差，2200元/?—3800元/?的各个价值区间都有分布，其楼盘的面积范围也多在80?—150?之间，中小面积户型的比例相对比其他区域高，对于广大工薪阶层具有很 强的吸引力，但整体环境较差，市政综合配套薄弱，在短时间内难以克服。随着瑶海区政府已经着手道路改 建、拓宽、贯通工程的实施，以及市政基础设施的完备，东区的楼盘档次和品位会逐渐提高，其市场前景也 是最大的。 4.庐阳区 世纪家园 小高层 4.11三期臻品对外推出 元一?滨水城 小高层、高层 4.16认筹4.23开盘 鼎好家花园 尾房、商铺 4.23公开选房认购 上城国际 丁香苑二、三组团多层 4.9预约放号 庐阳区的楼盘多为04年面世，新开楼盘不多。上城国际和元一?滨水城的小高层为一期或二期的后续组团， 世纪名城则为余房销售的楼盘。庐阳区作为商业经济较活跃城区，原有邮电的柏景湾、三孝口CBD、市中心 的花样年华等高档楼盘售价与合肥其他各区相比也是偏高的，价格区间在3800元/?—6000元/?。 但随着政府“西缓北抑”、“南进东拓”规划的逐步实施，其带来的影响也开始逐渐显现。同时由于老城区 发展空间已经狭小、拆迁施工成本的增加使得开发利润下降，因此更多的开发企业将目光描向一环和二环两 侧的北边地带。即将面世的荷塘月色、阿奎利亚等都将给北边市场带来更大的刺激，市场的活跃程度将随之 增加。 5.政务新区 振业?山水名城 小高层 2.26破土动工 宋都?西湖花园 小高层、高层、景观洋房 3.16售楼中心启动 国际花都 三期天香苑小高层、高层 4.16盛大开盘 水岸名都 小高层 预约登记中 碧湖蓝庭 小高层、高层 4.9放号 政务区的主体建设逐渐形成，房产的价格也在随着市政建设、居住环境、配套设施不断的完善开始逐步上 升，均价区间从最初的2200元/?上升到现在的3900元/?左右，像绿地?国际花都这样的楼盘中的个别单元都已经突破4000元大关。区域内楼盘整体销售情况较好，为合肥市比较热点的区域之一，户型上也多以三 房为主，总价多数在30—40万之间，随着政务大楼的完工入住，各种设施的逐渐完善，区域的热度仍有可能 提升，恒润花园、丹青花园、颐园世家的二期、文景新城主要集中于怀宁南路和圣泉南路平行线两侧，随着 水岸名都BT体育、国建?香榭水都、宋都?西湖花苑等楼盘的即将入世，亲水洋房、景观公寓等高档物业的比例将 逐步增加，“三纵两横”（三纵：圣泉路、怀宁路、潜山路；两横：习友路、祈门路）道路交通体系的逐步完 工，政务新区的重要交通轴的形成也将极大方便整个区域居住人群的进出，同时“城市双中心”规划发展将 更加带动整个区域房地产市场的后续跟进。 6.经济开发区 截止2005年4月27日，经济开发区开发楼盘29个，其中新盘共9个：上海城市、九溪江南苑、碧湖蓝庭、 瑞格时代广场、学林雅苑、金典?名筑、南郡明珠、锦绣城市之光、天门湖锦城，总推量约107.85万?。新盘有5个位于大学城板块，另外4个位于合安路东侧板块。新盘中学林雅苑、锦绣城市之光已经开盘， 碧湖蓝庭已经开始放号（仍在认筹中）。除学林雅苑一期推出是多层，其余以小高层和商业为主。位于国际会 展中心北侧的上海城市推出了高层公寓（售楼部正在装修），另外翰林雅苑推出3栋景观高层（起价达到3100元/?），浅水湾新推出12套亲水洋房，其余楼盘仍处于尾盘销售中，变化不大。 () 1.一季度二手房价格分析 2005年一季度均价同比增长25％，达到2787元/平方米，比2004年一季度的2090元/平方米上涨697元。数据显示，2005年一季度房价的平均涨幅由去年同期的127元/平方米下降到80元/平方米。 合肥二手房价格涨幅呈现出稳中微降的走势，说明政府自去年开始对经济过热行业，特别是房地产行业 所实施的宏观调控政策开始初显成效，两次加息和政府平抑房价的决心终于在市场上发挥了作用，这预示着 二手房市场在平抑合肥整体房价中的作用将越来越大。 2.一季度二手房户型分析 在户型方面， 18万至20万之间两居室的二手房最受欢迎，占到一季度二手房成交量的54.1％，三居室占23.4%，而一居室有所下降，仅占20.2%。 一方面，相对于两居室及三居室，一居室在市场上的房源供给量相对不足，而一居室在租赁市场上的红火也 使得部分业主不愿出售手中房屋。 另一方面，对于主要以自住为目的的二手房购买群体来说，虽然一居室总价较低，但对应的小面积也使 得居住环境及居住舒适度较低。 因此，只要自身的经济条件允许，大多数的购房者仍把两居或三居作为置业的首选。在面积上，50-100平方米的比例最高，占62.9%。 3.一季度二手房特点综述 纵观今年首季度合肥二手房成交情况，二手房市场呈现出了如下一些特点： 首先，由于房贷利率上调，促使更多的二手商品房投放市场 其次，新登记的房源中2000年以后的次新房数量明显上升，而且大部分分布在二环附近，这一比例在二次加 息后升至28% 第三，中心城区成交量持续走高，郊区成交量迎头赶上。 第四，房源的增加，意味着购房者选择空间加大，处于一个较为有利的时机。 预计今年二季度二手房的成交量将会在一季度的基础上略有上涨，全年二手房成交量较之往年会有大幅 提升，成交价格也将会稳中有升。 .2005 2005 序号 位置 面积 用途 拟供应方式 1 800 马鞍山路 商、住 招标、拍卖、挂牌 2 600 包河大道 商、住 招标、拍卖、挂牌 约 3 4000 黄山公园 商业、住宅、办公 土地储备 约 4 1000 望湖城 商、住 拍卖 5 森林公园 约800 商业、住宅、娱乐 拍卖 6 594 亳州路储备地块 住宅 拍卖 7 77 金寨南路储备地块 住宅 招标、拍卖、挂牌 8 249 望江西路储备地块 住宅 拍卖 9 228 长江东路储备地块 住宅 捆绑式盘活、招标、拍卖、挂牌 10 65 长江西路储备地块 住宅 捆绑式盘活、招标、拍卖、挂牌 11 50 大通路储备地块 住宅 捆绑式盘活、拍卖、 12 134 金寨南路储备地块 住宅 捆绑式盘活、拍卖、 13 100 长江东路储备地 商住 拍卖 14 25 当涂路储备地块 住宅 拍卖 15 58 长江东路储备地块 住宅 拍卖 16 180 张洼路储备地块 综合 拍卖、挂牌 17 50 土山路储备地块 住宅 拍卖 18 60 长江东路储备地块 住宅 拍卖 19 350 环湖东路以西储备地块 住宅 招标 20 800 机场东路 住宅 招标、拍卖、挂牌 21 2000 政务区、高新区、新站区、经开区 商业、住宅 招标、拍卖、挂牌 12220 合计 蜀山区共1399亩，蜀山区储备地块多集中于森林公园、望江西路和环湖东路以西的。 包河区共7411亩，包河区储备地块主要集中在马鞍山路、包河大道、黄山公园、望湖城区域。 瑶海区共751亩，瑶海区储备地块主要集中于长江东路、大通路与当涂路区域。 庐阳区共594亩，主要位于亳州路木材交易市场区域。 政务文化新区、高新区、经济技术开发区、新站综合试验区共2000亩 通过上表我们不难发现，2005年各个区域土地储备、推向市场供应量存在着较大的差别，包河区的推量 最大、庐阳区的推量最小，“西缓、北抑”开始显现，“南进、东拓”正在实施。随着2005年城市建成区210平方公里，市区总人口200万，2010年城市建成区280平方公里BT体育，市区总人口300万规划的逐步实施，城市区域版图的不断扩大，市政建设的不断完善，城镇化的推进速度的加快，会直接拉动和刺激整个城市的房产 业的发展。 . 2005年1月份共有85个项目在合肥各类报刊上发布了共349则广告，其中广告发布前三名的楼盘为上城 国际（17次）、翡翠花园（13次）、国际花都（10次）。2月份共有52个项目在各类报纸中发布了127则广告，前三位为上城国际（13次）、国际花都（10次）、名人御苑（7次）。 3月份共有90个项目在各类报刊中发布了340则广告，前三位为新华学府春天（15次）、古井瑞景（13次）、御景山庄（12次）。 一季度总计在各类报刊中近百个项目刊登了816则广告，其中合肥晚报的刊登量最大，将近占区了整个 市场份额的4—5成。 在广告发布的区域上，一月份广告发布区域最多的为瑶海区，二月份则为瑶海区与蜀山区，三月份为蜀 山区、瑶海区等，由此可见蜀山与瑶海区的房产市场较为活跃。 广告诉求点上，一月集中在活动、价格优惠、户型、配套与交通、开盘等，二月份则为交通、形象景观、活 动环境、配套等，三月为价格、形象、物管、教育、发售等，根据不同时期顾客的不同心理，展现广告的各 种诉求。 . 经过春节过后短暂的冷清期后，合肥市房产市场从3月初开始复苏开始活跃。结合国家最新加息和宏观 调控政策的影响，从2月－4月区域市场的总体走势来看，进入3月以后省城房价上涨趋势明显放缓，宏观 调控效应开始显现，消费者开始回归理性，会选择更适合自己不同类型的房屋。但房地产投资仍在增长，整 体的区域大环境仍是良好乐观的。 各个区域既有部分楼盘开始进入尾盘销售状态，又有部分楼盘开始分期分组团有步骤、有秩序的推进销 售。同时在蜀山区有着百协?大溪地、华润?澜溪镇这样规模的新盘强势面世；在包河的即将露面的新都会?国 贸公寓、金地?国际城、元一?柏庄使整个马鞍山南路和太湖路、铜陵路交界区域市场更加火热；瑶海区的 中翔?盛景名苑、金月湾?国际花园等一批景观（小）高层的入市，给整个瑶海区楼盘品位档次的提升，起 到了巨大的带动作用；还有龙岗开发区的华顺?九狮水岸、月亮湾?亲水嘉园等小区的逐步开发，东区“大 盘时代”的到来和“东进”发展的趋势更加明显。 可以预计进入第二季度后，随着各个新盘进入市场，原有老盘会各增加各种优惠促销活动，以加快自己 的去化速度。部分热点地区的竞争会更加激烈，各媒体广告策划经费也会相应增加，有效客户争夺会随着天 气一样越来越火热。因此除热点地区以外，各区域动态情况仍需持续跟踪，以确保分析数据的准确性。
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